居住正義— — 房地合一 2.0 即將上路

為促進不動產交易合理化、透明化，政府積極推動居住正義改革，除自 2012 年 及 2016 年實施實價登錄及實施房地合一稅制度外，政府近期更完成了實價登錄 2.0 及房地合一 2.0 修法，希望有效抑制房價，實現居住正義，房地合一 2.0 已確定 2021 年 7 月 1 日上路，而實價登錄 2.0 也預計同步上路，本文將探討房地合一 2.0 重要修 法內容及後續影響。

房地合一 2.0  重點修法內容 

一、延長高稅率級距期間

 由表 1 可知，修法後拉長高稅率持有期間，未來持有期間超過 5 年者才可適用較 低 20% 稅率，除了抑制短期炒作外，本次修法將預售屋也納入 ( 詳後說明 )，以一般 預售屋 2~3 年交屋期來看，未來一但完工出售，將馬上面臨高稅率，故對於資金壓力 較大之投資客來說，2021 年 7 月 1 日前將有一波轉單潮。

二、法人比照個人課稅 

現行法人出售不動產同營利事業所得稅計稅方式，最高稅率 20%，與個人最高稅 率 45% 差異很大，形同變相鼓勵以法人買賣不動產，造成租稅不公，因此修法後將法 人出售不動產比照個人分開計稅，如表 2 所示。

三、擴大房地課稅範圍 

過去房地合一對於預售屋尚未納管，係屬「權利」的移轉，非屬「不動產」產權 的移轉，應依所得稅法規定計算財產交易所得，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。 新制將預售屋納入杜絕投資客短期操作。 除納入預售屋外，本次將包含不動產的未上市櫃股權交易列入房地合一 2.0 課稅 範圍。所謂包含不動產之未上市股權指公司價值高達 5 成以上皆為不動產，而計稅 標準，則以「股權持有年度課稅」作為認定標準，只要公司所持有不動產超過資本額 一半，從 2021 年 7 月 1 日起進行股權交易時，不論該公司取得房地產時間點是否在 2016 年前 ( 房地合一稅適用認定時點 )，一律適用房地合一稅 2.0。

四、不受影響之交易 

這次修法針對個人、營利事業因非自願因素及其他原因交易持有 5 年內的房地， 可以免除重稅，稅率以 20% 來計算。所謂其他原因主要有一、與建商合建 二、參都 市更新及危老重建。另針對個人符合規定之自住房屋、土地則依 10% 稅率計算。

個人及營利事業非自願因素財政部於 110 年 4 月 30 日公告子法，在個人部分有 6 種適用型態、企業為 4 種。個人方面有因調職或非自願離職賣屋、出售遭他人越界建 築房地、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費、取得保護令為躲避他人 賣房，以及共有房地在本人未同意狀態下遭出售等情形，就可用排除條款，適用 20% 稅率。

房地合一 2.0 實施前，筆者認為影響最大的主要是持有兩年以上未滿五年間的非 自用及非自有資金投資客，一旦在 7 月 1 日前未出售，未來要適用 20% 低稅率需額外 再綁 3 年，且一旦貸款寬限期過後，房貸連本帶利，資金和時間壓力會更加重。另外 因預售屋在本次修法納入，因此預計交屋後出售之投資客在 7 月 1 日前亦有出場壓力。